賃貸で値下げできる初期費用の項目はこれ!確実に成功に導く交渉方法

賃貸で値下げできる初期費用の項目はこれ!確実に成功に導く交渉方法

こんにちは!エディです。

今回は、賃貸物件の契約時の礼金等の初期費用や家賃を安くするために効果的な不動産会社や大家との交渉術を、実体験を踏まえてご紹介します。

15年以上東京や大阪など全国5ヶ所で一人暮らしのために引っ越してきた私の実体験を踏まえると、減額できた確率はそれぞれの初期費用の特性や交渉の際の言い方によって大きく違います。

予め削ることができる費用とそうでない費用を理解し、それぞれの特性に合わせた交渉を行うと、無駄な労力をかけずに納得のいく賃貸物件の契約ができます。

1 賃貸の契約時に必要な家賃と初期費用の項目

一般的に、下記項目が賃貸物件の契約時に必要とされる費用です。

  1. 敷金
  2. 礼金
  3. 家賃(事前に支払う1ヶ月程度の前家賃含む)
  4. 鍵交換代
  5. 家賃保証会社利用料
  6. 火災保険料
  7. 仲介手数料
  8. 「害虫駆除、除菌、抗菌、消毒、クリーンアップ」等の名目の費用

なお、これらの費用項目の必要有無は物件によって異なります。

例えば、「A物件は仲介手数料が無料」、「B物件は礼金と家賃保証会社利用料が不要」だったりします。

物件を選ぶ際は、初めから必要になる費用項目が少ないものを意識的に探すと後々の交渉が楽になります。

2 過去、値下げ交渉ができた確率と実態

2-1 私の過去の交渉時の成功確率

私が過去全国5箇所で賃貸物件の契約時に交渉した際の成功確率を、費用項目ごとに書き出します。

  • 交渉先が大家の場合は、不動産会社経由で実施
  • 成功確率(値下げ/ゼロにできた)の母数は、物件によって必要有無があったため一定ではない
費用成功確率交渉先
敷金2/5大家
礼金2/4大家
家賃2/5大家
鍵交換代0/4大家
家賃保証会社利用料0/3不動産会社
火災保険料5/5不動産会社
仲介手数料0/3不動産会社
除菌費用3/3不動産会社

2-2 特性によって交渉できる項目が決まる

前述の結果を、皆さんはどう感じますでしょうか?

「交渉は意外とできるんだ」「交渉はやはり難しい」「自分の場合はもっと確率が良かった/悪かった」等様々に感想はあると思いますが、この結果で重要なポイントがあります。

それは、「①ほぼゼロにできる費用」「②交渉次第で値下げやゼロにできる費用」「③ほぼ交渉できない費用」という3つのパターンに分かれるということです。

それぞれの項目を3パターンに当てはめると以下のようになります。

  • ①:火災保険料、除菌費用
  • ②:敷金、礼金、家賃
  • ③:鍵交換代、家賃保証会社利用料、仲介手数料

では、詳細は次で見ていきます。

3 費用特性毎の効果的な交渉方法と言い方

3-1 ほぼゼロにできる費用(火災保険料、除菌費用)

  • 火災保険料
  • 除菌費用

経験上、これらは100%交渉ができる費用です。

理由は、不動産会社の抱き合わせ商法で物件の契約時の単価を上げるために乗せている任意のオプション費用だからです。

そして、不動産会社の中間マージンが乗っかるため通常の相場より高いのが特徴です。

除菌費用は一般的に1~2万円程度の費用が提示されますが、実態は、部屋に消毒液を霧状にスプレーして散布するだけです。実際に実施したかどうかも疑わしい場合がほとんどです。

火災保険料も高いと数万円の費用を提示されますが、保険の内容を見ると一人暮らしなのに家財補償に必要のない金額500〜1000万円がかけられていることも多いです。

エディ
エディ

こんな費用は払いたくない。交渉しよう!

私がよく用いる効果的な交渉時としての言い方を以下に例示します。

言い方(例)
  1. 初期費用を抑えないと予算オーバーで契約ができないため、賃貸契約に不必要な費用は抑えたい
  2. オプション費用は任意のはずだから、契約に必須とされるのは困る。
  3. 除菌対応は自分でバルサン等を活用すれば問題ない。そもそも現状回復義務のクリーニングの範囲で対応してもらいたい。
  4. 火災保険は、自身で任意の保険に加入して対応させて欲しい。貸主は万が一火災等があった場合に借主である私がしっかりと損害費用を払えれば問題ないはずでは?

これらの言い方で交渉すれば、大体不動産会社は引き下がってくれます。最初に断られても粘り強く交渉されてください。最後に折れるのはきっと不動産会社です。

ちなみに、私はいつも火災保険は十分な補償内容で年間4000円未満で済む都道県民共催グループの保険を活用し、除菌(害虫対応)は2000円程度で済むバルサンで対応しています。

少額で済むのに高いお金を払うのは避けたいですからね。

3-2 交渉次第で値下げやゼロにできる費用(敷金、礼金、家賃)

  • 敷金
  • 礼金
  • 家賃

これについては、物件の条件(新築等の人気物件なのか否か、入居時期が閑散期か等のタイミング)で交渉できる余地があるか否かが大きく変わります。

交渉が難しいケース
  • 新築物件等の入居希望者が殺到する人気物件
  • 繁忙期
  • 大家が過去に家賃や敷金礼金交渉に応じた実績がない
交渉の余地があるケース
  • 空室になっている期間が長い物件
  • 閑散期
  • 大家が過去に家賃や敷金礼金交渉に応じた実績がある
  • 不動産会社と大家との関係が強く(良好)、不動産会社の営業担当者が交渉が得意

要は、物件を借りる際に貸主である大家と借主のどちらが優位のポジションにあるかというのが交渉ができるか否かに関わってきます。

繁忙期や入居希望者が殺到する人気物件に契約しようとしている場合は、交渉は極力避けた方が良いです。

なぜなら、家賃交渉をしている間に他の入居希望者に契約されてしまうことが多々あるのと、大家からすると、別に自分でなくても他の入居者と契約すれば良いので交渉に応じないことがほとんどだからです。

また、そもそも大家が交渉に応じる人か否かも強く影響します。過去に交渉実績がない大家は、交渉自体がNGな場合が多いです。この情報は不動産屋が知っているので聞けば教えてくれます。

一方、交渉の余地があるケースでは、しっかりと交渉した方が良いです。

エディ
エディ

家賃や礼金をゼロにするチャンスだ。交渉しよう!

効果的な言い方や意思表示の方法は以下になります。

言い方(例)
  1. 家賃があと●円安ければ、予算内におさまりすぐに契約できる(手持ち予算を理由とする)
  2. 長期間住み続ける予定だ(=家賃収入の安定性をアピール)
  3. 申し込みさえできれば入居は最短でできる(=早期の収入確保の目処がたつ)
  4. 他にも候補物件があり、そこの物件は●円安くかつ礼金もゼロにしてくれると回答をもらっている(=複数候補の存在を匂わす)

ポイントは、大家の立場になって考えることです。

例えば、長く空室となっている物件はその間家賃収入が発生していないため、一刻も早く契約者を獲得したいと思っています。そこを上記1や3の言い方で交渉するのです。

なお、入居審査時に提出する書類をしっかりと書くことも大前提としてあります。借主が信頼できるトラブルが少ない人がどうかも判断に影響を与えるからです。

また、自身の中で家賃と礼金、敷金のどれを削りたいかを優先順位をつけておくことも大切です。この3つ全てを値引きしたりゼロにすることは難しいからです。

考え方は色々ありますが、イニシャルコストとランニングコストのどちらを削るのかという観点で考えると判断しやすいです。

イニシャルコストは礼金でありランニングコストは家賃です。敷金は解約時に返還されるためどちらにも属さないと整理します。

この時、自分が何年もその家に住み続ける予定がある場合はランニングコストである家賃を減らした方がよく、1~2年程度の短い期間であればイニシャルコストである礼金をゼロにする交渉をした方が得です。

自身の状況や予定も鑑みたうえで交渉するとうまくいきやすいです。

3-3 ほぼ交渉できない費用(仲介手数料、鍵交換代、家賃保証会社利用料)

  • 鍵交換代
  • 家賃保証会社利用料
  • 仲介手数料

これらの費用は、経験上交渉できる余地はほぼゼロに近いです。

仲介手数料は不動産会社の収入源であり、そもそもゼロにできる場合は最初から仲介手数料ゼロ物件として扱われています。

また、家賃保証会社についてもそうです。

過去、連帯保証人もつけているのに保証会社と契約して毎年更新料を支払うのは納得いかないと交渉した時がありましたが、この物件はこの契約がセットになっておりそれが無理なら契約は難しいと断られました。

保証会社と不動産会社の利害関係も影響しているようで、そこに踏み込む場合は個人間でどうにかなるレベルではないので交渉の余地がないのです。

鍵交換代についてはそもそも家主負担では?という議論がありますが、これも交渉することは難しいと考えた方が良いです。

鍵を変えなくてもいいからという方もたまにおられますが、セキュリティの観点上、交換はマストとした方が良いです。

物件契約時にこれらの項目の記載があった場合は、しょうがないと受け入れるしかないと思います。

もしくは、これらが発生しない物件を探すかです。

4 最後に

賃貸物件の初期費用や家賃の交渉は、まずは費用の特性を理解することが重要です。

そのうえで、交渉できる余地がある費用については、貸主である大家とのポジション関係に気をつけながら効果的な言い方で交渉すれば値下げやゼロにすることも可能であり、契約にかかる費用を最小限に抑えることができます。

↓一人暮らしで賃貸物件を借りる際のポイントをまとめた記事はこちら↓

以上です。ご覧いただきありがとうございました!

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